洛阳偃师市国有资产经营债权融资计划(偃师市国资公司领导班子)

摘要：我国房地产经过20多年的不断发展，市场正快速进入存量房时代。随着我国房地产租赁市场的发展和壮大，近年来租赁估价业务不断增多，在房地产评估服务中，租赁房地产的占比将不断增加。目前在房地产租赁估价理论方法体系、估价技术标准方面已经达到基本配套的程度。通过对房地产租赁评估现状及研讨，希望对房地产租赁评估有一定指导和借鉴作用。

关键词：租赁评估；市场现状；评估研讨

一、当前房地产租赁评估现状

房地产租赁是指出租人按照约定将房地产交给承租人使用，承租人按照约定交纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租人的法律行为；属于财产租赁的一种。基于房地产租赁业务评估除租赁价格（即房屋租金）评估外，引申业务有基于经营性物业的可行性研究、资产证劵化评估等。

（一）房地产租赁市场评估需求

目前房地产租赁市场相当宽广，从大的方向理解是各类别房地产对外出租产生租赁评估的需求。具体形式主要有：一、机构寻找营业场所委托的租赁评估需求，如银行网点、银行ATM机房租赁价格评估；二、政府机构单位名下物业对外租赁产生的评估需求，包括军队空余房地产移交国企后对外产生的租赁评估需求，国有资产对外租赁产生的租赁评估需求等；三、政策不可售允许租赁或自营房地产的收益价格评估，如政策性限售的高新研发厂房基于租赁的收益价格咨询；四、征拆过程中产生的租金补偿评估需求；五、基于经营性房地产的可行性研究评估需求；六、基于经营性房地产的资产证券化评估；七、政府部门向社会发布的物业指导租金价格评估需求等。

（二）房地产租赁评估特点

1、租赁的物业类别多样，如土地、住宅、厂房、商业、办公、军产房、宅基地、统建楼等。需结合具体情况采用不同估价思路，保证高质量服务。

2、产权手续方面有些房地产有办理产权证，有些无完善的产权登记手续，根据评估目的，具体经过委托方沟通一致后确认。

3、过去基于现状出租的情况，未来通过改造改变用途经营。

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4、征拆过程中租金补偿评估，根据当地补偿标准及经征拆双方确认。

5、可行性研究、资产证劵化评估中经营（出租、自营）收入的现金流预测。

（三）房地产租赁评估类型

1、房地产租赁价格评估。

2、基于租赁房地产的收益价格评估。

3、征拆中租金补偿评估。

4、经营性房地产租赁可行性研究、资产证券化评估。

（四）房地产租赁评估依据

均需遵循的通用性法律、法规有：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国资产评估法》

4、《中华人民共和国物权法》（主席令第六十二号，有效期至2020年12月31日）

5、《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）

6、《城市房屋租赁管理办法》

7、当地制定的实施细则和其他有关规定。

具体需根据评估类型、目的，遵循相应的法律、法规依据：

1、军队空余房地产移交国企后对外产生的租赁评估依据：

《军队房地产租赁管理办法》、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》

2、国有资产租赁评估 依据：

《中华人民共和国企业国有资产法》、《国有资产评估管理办法》

3、基于经营性租赁物业的融资或投资决策目的的可行性研究评估依据：

《房地产开发项目经济评价方法》、《建设项目经济评价方法与参数》、《关于印发经济评估方法的通知》

4、征拆过程中租金补偿评估 依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】

77号）

5、基于经营性物业租赁的资产证券化评估依据：

《房地产投资信托基金物业评估指引》、深圳证券交易所发布《深圳证券交易所资产证券化业务问答》。

二、房地产租赁评估研讨

（一）房地产租赁评估思路

不同类型的评估适用的评估思路及方法

1、银行网点的租金咨询，政府名下租赁房地产租金咨询，军队空余房地产移交国企后对外产生的租赁评估需求，国有资产对外租赁产生的租赁评估，经营性房地产价格评估都是评估租金的市场价值。而征拆过程中租金补偿评估，需要根据当地补偿标准。政府向社会发布的房地产指导租金评估中有政策性租金指导和非政策性租金，政策性租金指导有公租房（人才房）租金指导价，非政策性租金有产业园区租金指导价等。在房地产租赁价格评估的理论中，通常以基础的估价方法为理论依据，可以选取比较法、收益法、成本法。

2、军队房地产的出租涉及的租赁评估，评估过程中关键是要关注租赁房地产的现状，租期的长短、不同物业的各影响因素分析与比较、选取合适的可比实例等。根据军队房地产评估相关文件相关指引规定，军队房地产评估不扣除土地出让金和房产税。

3、基于经营性房地产的可行性研究包括各类型可产生经营收益的商业、写字楼等，租金的确定需考虑市场客观租金，同时根据需求结合项目可行性预测未来收益现金流，以相关地产未来经营收入（包括租赁、自营）为主要本息偿还来源。

4、房地产抵押贷款支持证劵CMBS也以相关地产未来收入为主要发债偿还来源。底层资产对应的房地产种类较多，主要包括商场、写字楼、酒店、产业园区、仓储物流等可产生经营收益的物业类型。运用收益法测算过程中，需结合产品发行期限及根据租约、内外分段测算。

（二）房地产租赁评估常见问题及注意事项

1、租赁价格（租金）评估

租赁价格（租金）评估中，成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润；但在实际中，房租的成本构成也可能包含八项因素外的其他因素。租赁净收益=租赁收入-（维修费+管理费+保险费+税金），其中四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金含义决定；若四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除；如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。

2、军队房地产租赁价格评估

根据《财政部 国家税务总局关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知》，自 2004年 8 月 1 日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税；此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。

3、基于经营性物业的可行性研究评估

经营性（包括租赁）物业的可行性研究评估目的一般为融资及投资决策需求，需注意与委托方融资机构或投资方的沟通，测算模型根据目的、需求确定参数进行测算项目是否具有可行性。

4、基于经营性物业的资产证券化评估

如房地产抵押贷款支持证劵CMBS需注意加强与券商、信用评级机构、会计师事务所、律师事务所等机构的沟通，如果由会计师事务所进行现金流预测，我们应特别做好与会计师事务所的沟通，收支模型应尽量一致，收益法测算中的毛收益、净收益水平结果与现金流预测结果尽量不要出现大的偏差。

三、总结与思考

1.经济新常态下，我国正进入存量房时代，不同城市间房地产市场存在不同，部分城市房价高涨、可供应住宅用地紧张。目前国家鼓励发展长租住房（公寓），未来基于存量房时代产生的租赁评估业务将日益成为评估行业的重要服务领域。

2.未来业务的拓展方向向经营性（包括租赁）房地产资产证券化评估、经营性物业（包括租赁）可行性研究综合业务的深耕，发挥在不动产全链条融资服务中的关键作用；同时稳定传统常规房地产租赁评估业务，促进评估机构可持续发展。

3.房地产评估专业人员在房地产租赁评估业务中，除了需要具备扎实的理论知识和专业技术，还需不断探索、挖掘市场需求，开发新估价模式，发挥主动创新意识；更好的服务市场需求，促进评估专业人员及评估机构的可持续发展。

（国策研究 程鹏飞）

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