大业信托-XX13号YZ非标信托(大业信托暴雷)

　　自去年底，房地产企业还债高峰爆发，银行房贷、国内发债、信托融资全面收紧，令房地产企业苦不堪言。自2018年以来，银行放贷、信托等融资通道没有得到缓解反而收得更紧。对此，业内人士认为，大型房企销售回款相对更快，能够更好地适应灵活多样的融资方式。而小型房企资金周转能力弱，在巨大资金压力下可能选择出售资产。

　　房地产企业融资渠道主要来源于银行贷款、公司债券和非标融资，但这三个融资渠道逐渐收紧，甚至多家股份制银行已经暂停房地产新增授信业务。

　　信托渠道融资也是逐步收紧，2017年，监管部门对信托公司一共开了23张罚单，今年仅2月份，各地银监局就开出5张罚单，各地信托公司因此更加谨慎，不敢在放款出去。

　　各个融资渠道收紧，房企获取不了资金，内部资金又处于紧缺状态，对此，房企只有两条路走，一是自己创新融资方式，二是把目光转向海外。

　　2017年前11个月，房企境外融资规模达到2553亿元，占融资总额的25%，较2016年全年上升11%。2018年这一趋势仍在延续。据Wind统计数据，2016年12月至2017年2月，房企海外发债规模约为53亿元。而2017年12月至2018年2月末，这一数据为643亿元，增长近11倍。

　　国泰君安分析师刘斐凡表示，海外发债热度大增与发债成本下行存在关系。过去房企海外发债成本较高，但经过10多年发展，房企海外债的评级提升，成本逐渐降低。

　　融资创新方面，不少大型企业秒赚REITS项目。虽然REITs项目融资与传统的股权债券融资相比，体量小、回款慢，无明显优势，并非主流的融资方式，但从盘活资产的角度看，这种金融创新融资方式受政策鼓励，2018年仍将持续。

　　据克尔瑞榜单显示，TP100房企销售和面积的总体规模分别同比增长57.8%和43.9%。各个梯队的门槛值也在提升，前10位房企的业绩门槛值达150亿元，前20的门槛值达87.4亿元。而上年同期该数据分别为93.2亿元和46.1亿元。

　　中小型房企的业绩则没有这么乐观，据申万宏源统计数据，在已经披露业绩预告的82家房企中，业绩预增或略增的公司49家，扭亏13家，合计达76%。主流房企盈利能力上行。而18家发布预亏公告的房企，均为转型或中小型房企。

　　2017年以前，大小房企的融资渠道无明显差别。但2017年以来，小型房企难以从银行获取贷款，转向利率更高的非标融资，成本上升快。而大房企融资渠道较广，融资成本上升相对较慢。房企融资成本仍将走高，预计到2018年底大型房企融资成本将提高50到100基点（BP），而小型房企则将提升200到300BP。

　　房企分化成为趋势。与海外成熟的房地产市场相比，目前国内房地产市场资源仍较为分散，分化有利于资源向头部企业集中。

来源：中国证券报、917房产网综合整理